Aktualności

 

 

21 maja 2019

Inwestorzy nabierali sił do kolejnej fali akwizycji

Zaledwie 772 mln euro – tyle wyniosła łączna wartość transakcji zawartych w I kw. 2019 r. na krajowym rynku nieruchomości komercyjnych.

Zaledwie 772 mln euro – tyle wyniosła łączna wartość transakcji zawartych w I kw. 2019 r. na krajowym rynku nieruchomości komercyjnych. Eksperci BNP Paribas Real Estate Poland podkreślają jednak, że kwota ta nie powinna niepokoić, gdyż na rynku widać wysokie zainteresowanie inwestorów nieruchomościami komercyjnymi w Polsce.

Zdaniem autorów raportu, pomimo stosunkowo niskiego wolumenu transakcyjnego zrealizowanego w I kw., cały 2019 r. może zamknąć się kwotą nieznacznie niższą niż rekordowy ubiegły rok. Wyraźnie widać, że prym będą wiodły aktywa biurowe i logistyczno – magazynowe. Natomiast nastawienie kapitału do nieruchomości handlowych jest bardzo ostrożne, stąd spodziewany wolumen transakcyjny w tym sektorze będzie zdecydowanie poniżej kwoty ubiegłorocznej. 

Po rekordowym wolumenie inwestycyjnym osiągniętym w ubiegłym roku i bardzo pracowitej jego końcówce, w I kwartale 2019 inwestorzy nabierali sił. W ciągu trzech pierwszych miesięcy br. sfinalizowano umowy na kwotę ok. 722 milionów euro. Jest to rezultat zdecydowanie niższy niż w analogicznym okresie poprzedniego roku, co nie dziwi pamiętając, że styczeń 2018 zaczął się silnym akordem w postaci zamknięcia umowy obejmującej przejęcie portfela nieruchomości handlowych na nieodnotowaną wcześniej w Polsce kwotę 1 mld euro. Początek br. był jednak zdecydowanie lepszy niż kwartały otwierające lata 2015 – 2017. Biorąc pod uwagę liczbę transakcji, które obecnie są w trakcie negocjacji, możemy spodziewać się kolejnego intensywnego roku w sektorze inwestycyjnym na rynku nieruchomości komercyjnych.

W I kwartale 2019 r. największym zainteresowaniem inwestorów cieszył się segment aktywów biurowych, w którym zawarto transakcje na kwotę ok. 536 mln euro. Chociaż na rynek warszawski przypadło 60% z tej kwoty, to inwestorzy chętnie patrzą też na rynki regionalne takie jak Kraków, Gdańsk czy Katowice. Właśnie w Gdańsku została zawarta umowa opiewająca na najwyższą kwotę. Filipiński holding ISOC zakupił za kwotę 92 milionów euro budynek Argon usytuowany w kompleksie biurowym Alchemia. W Gdańsku właściciela zmieniły także dwa biurowce zlokalizowane w kompleksie Arkońska Business Park. Akwizycje w Krakowie opiewały na kwotę prawie 94 milionów euro i dotyczyły trzech budynków: biurowiec .big został przejęty przez Credit Suisse, Globalworth Poland RE poszerzył swój portfel o Rondo Business Park, a K1 został zakupiony przez FLE GmbH na rzecz swojego luksemburskiego funduszu. Właścicieli zmieniły też dwa budynki biurowe w Katowicach.

Wartość transakcji w sektorze biurowym na rynku warszawskim osiągnęła ok. 320 milionów euro. Otwarty w końcówce ubiegłego roku budynek Biura przy Bramie, będący częścią Browarów Warszawskich, został zakupiony przez GLL RE. Obiekt jest w całości zajęty przez WeWork, L’Oréal, Epam i Sony Interactive Entertainment Polska. Inne znaczące transakcje obejmują zakup biurowca Atrium International przez Strabag RE, Graffit na Mokotowie przez Zeus Capital Management czy biurowców Riverside i Grójecka 5 przez Cromwell European REIT. To właśnie ten ostatni nabywca przejął w tym samym portfelu wspomniane wcześniej dwa biurowce z kompleksu Arkońska Business Park.

Niski wolumen inwestycyjny w segmencie handlowym w pierwszych trzech miesiącach br. oraz niewielka liczba transakcji będących obecnie w toku wyraźnie wskazują, że również w Polsce można zaobserwować spadek zainteresowania tym sektorem. Chociaż rynek nowoczesnego handlu w Polsce ma solidne podstawy i jest w całkiem niezłej kondycji, inwestorzy zadają sobie wiele pytań o przyszłość obiektów tradycyjnego handlu, zwłaszcza w kontekście wzrostu wartości e-commerce i obejmowania zakazem handlu kolejnych niedziel. Umowy sfinalizowane w I kw. 2019 opiewały na kwotę zaledwie ok. 38 mln euro a przedmiotami transakcji były wyłącznie małe obiekty handlowe zlokalizowane na rynkach regionalnych. Zainteresowanie inwestorów segmentem małych centrów i parków handlowych o charakterze „centrów usług w sąsiedztwie” wyraźnie rośnie od kilku kwartałów i spodziewamy się kontynuacji tej tendencji.  

Rosnącym zaufaniem inwestorów cieszą się natomiast nieruchomości magazynowo – logistyczne, do czego oczywiście przyczynia się świetna koniunktura w tym sektorze, napędzana szybkim rozwojem polskiej gospodarki. W ciągu trzech pierwszych miesięcy 2019 r. sfinalizowano transakcje na łączną kwotę ok. 58 milionów euro, co odpowiada ok. 8% całkowitego wolumenu inwestycyjnego zrealizowanego w tym okresie. Właściciela zmieniły np. 7R Park w Czechowicach – Dziedzicach, Hillwood w Warszawie i obiekt Panattoni w regionie Wrocławia. W perspektywie następnych kilku kwartałów sektor magazynowo – logistyczny ma najwyższy potencjał wzrostu udziału w portfelach nabywców. Szczególnym zainteresowaniem cieszą się obiekty typu BTS, które często nabywane są jeszcze na etapie budowy projektu. W sektorze magazynowym spodziewana jest również najwyższa kompresja stóp kapitalizacji, zwłaszcza dla wyjątkowych aktywów z zapewnionymi długoterminowymi umowami najmu z operatorami z sektora e-commerce. W takich przypadkach stopy kapitalizacji mogą spaść znacząco poniżej 5.00%. Natomiast dla pozostałych wysokiej jakości powierzchni przemysłowych i logistycznych najniższe stopy kapitalizacji wynoszą ok. 6.25% - 6.50%.

Na koniec ubiegłego roku stopy kapitalizacji w segmencie handlowym spadły do poziomu ok. 4.25% i nie jest spodziewana ich dalsza kompresja, w dużej mierze ze względu na brak obecnie toczących się na rynku negocjacji dotyczących aktywów najwyższej klasy.

Stopy kapitalizacji dla najwyższej klasy aktywów biurowych zlokalizowanych w Warszawie pozostawały na poziomie ok. 4.75% i spodziewana jest ich dalsza kompresja. Pierwsze trzy miesiące 2019 r. przyniosły natomiast spadek stóp na najbardziej rozwiniętych rynkach regionalnych do poziomu ok. 5.50% - 5.75%.     

„W porównaniu z dojrzałymi rynkami Europy Zachodniej, poziom stóp kapitalizacji w Polsce jest znacząco wyższy przy jednocześnie dobrej dostępności obiektów wysokiej klasy. Dzięki temu rynek w Polsce jest postrzegany przez inwestorów zagranicznych jako bardzo atrakcyjny. W bieżącym roku zapewne nie zostanie przekroczony ubiegłoroczny rekordowy wolumen transakcyjny sięgający ponad 7,2 mld euro. Jednak pozytywne nastroje inwestorów oraz wysoka liczba przejęć w trakcie negocjacji pozwalają patrzeć optymistycznie na spodziewany rezultat całego roku. Zwłaszcza w kontekście rosnącej fali napływu kapitału inwestycyjnego z rynków Azji Wschodniej (m.in. Singapur, Korea Południowa, Filipiny, Malezja), którego uwagę przykuwa dobra sytuacja gospodarcza Polski, prognozy stabilnego wzrostu i stosunkowo wysoki stopień płynności aktywów.” – podsumowuje Piotr Krawczyński, Head of Capital Markets CEE, BNP Paribas Real Estate Poland. 

Pobierz PDF

Międzynarodowa Sieć
Posiadamy dogłębną wiedzę na temat lokalnych rynków,
przewidujemy Twoje potrzeby, dostarczamy indywidualnie dobrane rozwiązaniaOur international network
na każdym etapie cyklu inwestycyjnego Twojej nieruchomości… 
Stojące przed Tobą wyzwania czynimy priorytetami BNP Paribas Real Estate.
 
Międzynarodowa sieć
Szukaj
X