27 lipca 2021

Mocno ostrożna wiosna na rynku inwestycyjnym

Z jednej strony daleko idąca ostrożność i oczekiwanie na koniec zadyszki biurowców oraz redefinicję strategii dużych obiektyw handlowych, a z drugiej, spory apetyt inwestorów na określone formaty handlowe i mocne wejście europejskich graczy na krajowy rynek mieszkań na wynajem.

Z jednej strony daleko idąca ostrożność, spadek transakcyjnych wolumenów i oczekiwanie na koniec zadyszki biurowców oraz redefinicję strategii dużych obiektyw handlowych, a z drugiej, spory apetyt inwestorów na określone formaty handlowe, dynamiczny rozwój sektora logistycznego i mocne wejście europejskich graczy na krajowy rynek mieszkań na wynajem. Tak w najnowszym raporcie rysuje się rynek inwestycyjny nieruchomości komercyjnych nad Wisłą w drugim kwartale roku.

 

Od kwietnia do końca czerwca inwestorzy wydali na polskim rynku nieruchomości komercyjnych około 1 mld EUR, co w porównaniu do pierwszego kwartału 2020 roku przełożyło się na 45 proc. spadek wolumenu. I nieco mniejszy, bo 34 proc. spadek przy porównywaniu minionego półrocza z okresem od stycznia do czerwca w 2020 roku, czyli pierwszych miesięcy pandemii i wprowadzenia ograniczeń w życiu społecznym i w funkcjonowaniu gospodarki.

– Trwający rok jest bardzo specyficzny dla rynku inwestycyjnego. Trudno go porównywać do ubiegłego, kiedy to zaatakował go koronawirus, ale mimo to, szczególnie w pierwszych miesiącach, udało się zamykać wcześniej procesowane transakcje. Jeszcze trudniej o wspólny mianownik do porównań z rekordowym 2019 rokiem. Patrząc dziś na to, co kształtuje rzeczywistość nieruchomościowych inwestorów dobrze jest przyjąć zupełnie nową perspektywę. Bo odradzający się rynek będą cechować nie tylko ostrożność i bardziej przemyślane decyzje inwestycyjne, ale też większa zdolność do rewizji strategii i wzrosty, ale zróżnicowane według typów inwestycji – mówi Mateusz Skubiszewski, Dyrektor Działu Rynków Kapitałowych z BNP Paribas Real Estate Poland.

___

Pandemia koronawirusa wpłynęła na wszystkie sektory nieruchomości komercyjnych, co odbiło się także na rynku inwestycyjnym. W tym czasie sporo uwagi poświęcono analizie sektora biurowego i tego, w jaki sposób firmy adaptując się do nowej rzeczywistości będą wykorzystywać powierzchnię biurową oraz jak kreślone będą nowe strategie pracy hybrydowej. Niespełna 200 mln EUR wydane na transakcje biurowe, z czego większa część przypadająca na Warszawę, pokazuje, że średnio i długoterminowa ocena wpływu pandemii na sektor biur jest odłożona w czasie.

– Pomimo tego, że zmiany na rynku biurowym są nieuniknione, to z miesiąca na miesiąc daje się zauważyć coraz większą chęć powrotu do normalności, w tym do powrotu do pracy w biurach. I to zarówno w modelu hybrydowym, jak i do pracy wyłącznie stacjonarnej. Przewidujemy, że trend ten będzie wzbierał na znaczeniu w obliczu coraz większego poziomu wszczepienia i lepszego panowania nad epidemią COVID-19 – mówi Małgorzata Fibakiewicz, Dyrektor Działu Business Intelligence Hub, BNP Paribas Real Estate Poland.

 

Autorzy raportu z BNP Paribas Real Estate Poland podkreślają, że spowolnienie biurowych inwestycji oraz ostrożniejsze podejście deweloperów do startów nowych projektów przy jednoczesnym utrzymaniu aktywności najemców i nieodchodzeniu od pracy stacjonarnej w przyszłości spowoduje wytworzenie luki podażowej. Na jej rozmiar wpłynie też ilość długoterminowych transakcji, które zostały odroczone z powodu kryzysu zdrowotnego.

___

Drugi kwartał dał odżyć centrom handlowym po czwartym lockdownie. W tym czasie inwestorzy na radar brali najczęściej małe parki handlowe i centra typu convenience generując wolumen o wartości ok. 100 mln EUR. Formaty, które stawiając na codzienne i wygodne zakupy najlepiej poradziły sobie ze zmieniającymi się zwyczajami zakupowymi Polaków, wzmocnionymi przez pandemię koronawirusa. Ograniczone funkcjonowanie dużych obiektów w ostatnich kwartałach znalazło odzwierciedlenie w znacznie mniejszym zainteresowaniu rynkowych graczy tym formatem. Autorzy analizy zgodnie podkreślają, że centra handlowe czekają zmiany, a sama transformacja będzie się odbywać na dojrzałym i silnie konkurencyjnym rynku, promującym nowe funkcje, odważne tenant-mixy oraz dużą otwartość na omnichannel, digitalizację i cyfryzację.

Symbolicznym końcem pewnego etapu w sektorze handlowym jest pożegnanie z Polską sieci handlowej Tesco oraz pogłoski odnośnie sieci Carrefour dotyczącą sprzedaży aktywów w Polsce. Zmierzch ery hiper- i supermarketów otwiera pole nie tylko dla dyskontów i mniejszych sieci, ale także dla handlu internetowego, co przekłada się na ekspansję mniejszych formatów jak również projektów logistycznych dla handlu w tym spożywczego.

___

Z danych BNP Paribas Real Estate wynika, że największy wolumen transakcji w drugim kwartale odnotowano w sektorze magazynowo-logistycznym. Wyniósł on około 385 mln EUR. Eksperci podkreślają, że o dobrej kondycji i perspektywach świadczą: utrzymanie dynamiki wzrostu sektora, stabilny i rosnący popyt, a także duża aktywność deweloperów.  Pozytywne nastroje w magazynach powodowane są też długotrwałymi, globalnymi zmianami, na przykład w strukturze produkcji czy w przemodelowaniach łańcuchów dostaw.

Zgodnie z raportem, na koniec drugiego kwartału stopy kapitalizacji dla najlepszych obiektów biurowych pozostają bez zmian i kształtują się na poziomie 4,7 proc . W przypadku projektów magazynowo-logistycznych stopy kapitalizacji w raportowanym okresie wycenia się na poziomie 4,5 proc. dla Warszawy i ok. 4,75 proc. w miastach regionalnych, przewidując jednocześnie perspektywę dalszej ich kompresji. Nie dotyczy to obiektów z operatorem e-commerce, dla których stopy kapitalizacji szacuje się na poziomach 4-4.2 proc., również z perspektywą dalej rosnących cen sprzedaży tych formatów.

___

Drugi kwartał był również ważny dla rozwoju prywatnego sektora nieruchomości na wynajem. O potencjale rynku może świadczyć zainteresowanie dużych graczy z bogatym doświadczeniem w inwestycjach w PRS. Na zakupy mieszkań nad Wisłą najpierw zdecydował się szwedzki operator mieszkań na wynajem Heimstaden Bostad, który podpisał kontrakt z Budimex Nieruchomości  na zakup 2,5 tysiąca lokali, a później to samo zrobiła skandynawska spółka nieruchomościowa NREP, inwestując w portfel blisko 1000 mieszkań o łącznej wartości ok. 100 mln EUR, który wybuduje fiński deweloper YIT.

– Pomimo tego, że krajowy rynek najmu instytucjonalnego stawia pierwsze kroki, to zainteresowanie ze strony doświadczonych i aktywnych europejskich inwestorów w sektorze PRS pokazuje, że dostrzegają oni nad Wisłą spory potencjał i myślą o swoim zaangażowaniu w kategoriach długookresowych – mówi Anna Baran, Zastępca Dyrektora Działu Rynków Kapitałowych w BNP Paribas Real Estate Poland.

Pobierz PDF

Znajdź Kluczowe kontakty

Szukanie zaawansowane


Międzynarodowa Sieć
Posiadamy dogłębną wiedzę na temat lokalnych rynków,
przewidujemy Twoje potrzeby, dostarczamy indywidualnie dobrane rozwiązaniaOur international network
na każdym etapie cyklu inwestycyjnego Twojej nieruchomości… 
Stojące przed Tobą wyzwania czynimy priorytetami BNP Paribas Real Estate.
 
Międzynarodowa sieć
Szukaj
X