Aktualności

 

 

22 lutego 2017

Dobry czas dla najemców

Na koniec ubiegłego roku podaż powierzchni biurowych w Warszawie przekroczyła 5,18 mln m kw., z czego w samym tylko 2016 roku zasoby wzrosły o 410 tys. m kw., wynika z najnowszego raportu At a Glance – Office Market in Warsaw (Q4 2016). Eksperci BNP Paribas Real Estate Poland wskazują, że 650 tys. m kw. w fazie realizacji i dodatkowo ponad milion metrów kwadratowych w planach to istotny argument dla najemców, którzy albo poszukują nowych lokalizacji albo planują renegocjacje umów.

 

Mniej pustostanów niż przewidywano

Znacząca ilość nowej powierzchni biurowej, która pojawiła się na warszawskim rynku w ostatnich trzech miesiącach 2016 roku, nie spowodowała gwałtownego wzrostu dostępnej powierzchni. Wskaźnik niewynajętej powierzchni na koniec ubiegłego roku osiągnął poziom 15 proc., rosnąc kwartał do kwartału o zaledwie 0,4 p.p. i był wyższy o 2 p.p. od poziomu odnotowanego w grudniu 2015 roku. Autorzy raportu podkreślają, że najwięcej wolnych biur zlokalizowanych jest w rejonie biurowego Mokotowa, a także w korytarzu biegnącym wzdłuż alei Jerozolimskich i w stołecznym centrum. Pustostany występują najczęściej w budynkach biurowych powstałych w latach dziewięćdziesiątych. Szacuje się, że całkowita wielkość warszawskiego rynku dojrzałych biurowców to blisko 1,2 mln m kw. Analitycy BNP Paribas Real Estate Poland prognozują, że w ciągu najbliższych dwóch lat wskaźnik warszawskich pustostanów biurowych wzrośnie o 1-2 p.p.

Nowe budynki przyciągają

Po rekordowym, pod względem wynajętej powierzchni, 2015 roku – wolumen transakcji wyniósł 660 tys. m kw. – w ciągu dwunastu miesięcy ubiegłego roku popyt (nowe umowy, umowy typu pre-let oraz ekspansje) ukształtował się na poziomie 455 tys. m kw., co oznacza spadek r/r o 31%. Autorzy raportu podkreślają, że oprócz renegocjacji w dotychczasowych lokalizacjach (ponad 300 tys. m kw.), najemcy, w czwartym kwartale podobnie jak w całym 2016 roku, aktywnie poszukiwali możliwości relokacji do nowych budynków.

W ubiegłym roku największą popularnością wśród firm poszukujących nowych lokalizacji dla swoich biur cieszyły się projekty położone w okolicach ronda Daszyńskiego, stacji Dworzec Gdański oraz w korytarzu biegnącym wzdłuż alei Jerozolimskich. Znacznie mniejsze zainteresowanie wzbudzały budynki zlokalizowane w zagłębiu biurowym na Mokotowie.

Spadające efektywne stawki wynajmu

Poza kilkunastoma wiodącymi projektami biurowymi obejmującymi również wysokiej jakości projekty butikowe, w których miesięczne stawki czynszu osiągają poziom 20-22 Euro, większość centralnie zlokalizowanych budynków funkcjonuje w warunkach bardzo dużej konkurencji, której efektem jest rosnąca presja czynszowa. W ostatnim roku wyjściowe stawki najmu spadły w nich o około 3 do 5 proc., kształtując się na poziomie 16,50-18,50 Euro za miesiąc.

Z raportu opracowanego przez BNP Paribas Real Estate Poland wynika, że miesięczne stawki czynszów w najlepszych projektach biurowych położonych poza centrum Warszawy na koniec 2016 roku osiągnęły poziom 14-15 Euro. Jakkolwiek średni czynsz jaki trzeba zapłacić za metr kwadratowy biura w tej okolicy, to poziom 11-13 Euro za miesiąc.

Autorzy analizy podkreślają, że znacząca podaż, silnie konkurencyjny rynek i rosnąca elastyczność właścicieli budynków sprawiły, że w 2016 roku duzi najemcy (powyżej 2 tys. m kw.) zainteresowani biurami zarówno w centrum jak i poza nim, mogli liczyć na efektywną stawkę czynszu niższą niż stawka ofertowa od 20 do 30%.

Albo druga młodość, albo koniec

Biorąc pod uwagę bardzo wysoki stopień rynkowej konkurencyjności i zmieniające się oczekiwania najemców, właściciele budynków coraz częściej decydują się na kompleksowe modernizacje. Na koniec 2016 roku około 280 tys. m kw. powierzchni w dojrzałych biurowcach znajdowało się na różnych etapach procesów modernizacyjnych. Z jednej strony na rynku można zaobserwować właścicieli, którzy decydują się na nowe aranżacje powierzchni, odświeżenie fasad i otoczenia budynków, a z drugiej takich, którzy idą w kierunku skomplikowanych zmian w rozwiązaniach technicznych i architektonicznych biurowców. Autorzy raportu podkreślają, że strategie rewitalizacji i repozycjonowania mają dużą szansę na powodzenie szczególnie w przypadku projektów o bardzo dobrej lokalizacji.

Dojrzałe biurowce po kompleksowych modernizacjach mogą konkurować z nowymi projektami. Podniesienie norm efektywności i zastosowanie nowoczesnych rozwiązań technicznych przy jednoczesnym zapewnieniu bardzo dobrych, sprawdzonych lokalizacji gwarantujących dostępność i ekspozycję to klucz nie tylko do zatrzymania dotychczasowych najemców, ale również do przyciągnięcia nowych – podkreśla Małgorzata Fibakiewicz, Dyrektor Działu Powierzchni Biurowych, BNP Paribas Real Estate Poland.

Biurowe centrum bliżej Woli

Od kilku lat warszawskie zagłębie biurowe konsekwentnie rośnie w okolicach ronda Daszyńskiego. Za sprawą dobrej komunikacji, różnorodności funkcji i uruchomieniu drugiej linii metra, a także za sprawą obowiązującego planu miejscowego dopuszczającego zwiększoną gęstość zabudowy usługowej i mieszkaniowej, dzielnica, która przed wojną była przeznaczona na zabudowę przemysłową, przyciąga nie tylko deweloperów biurowych, ale także mieszkaniowych i handlowych.

Jeszcze dwa lata temu biurowa Wola, ze 150 tys. m kw. powierzchni nie wyglądała tak okazale. Od tamtego czasu jesteśmy świadkami bardzo dynamicznego wyścigu podaży i popytu. Tylko w latach 2015-2016 biurowe zagłębie na Woli urosło prawie dwukrotnie, a w kolejnych dwudziestu czterech miesiącach w bliższych i dalszych okolicach ronda Daszyńskiego pojawi się ponad 150 tys. m kw. nowych biur – dodaje Anna Staniszewska, Dyrektor Działu Analiz i Doradztwa w Europie Środkowo-Wschodniej, BNP Paribas Real Estate.

Pobierz PDF

Międzynarodowa Sieć
Posiadamy dogłębną wiedzę na temat lokalnych rynków,
przewidujemy Twoje potrzeby, dostarczamy indywidualnie dobrane rozwiązaniaOur international network
na każdym etapie cyklu inwestycyjnego Twojej nieruchomości… 
Stojące przed Tobą wyzwania czynimy priorytetami BNP Paribas Real Estate.
 
Międzynarodowa sieć
Szukaj
X