Ponad 600 tys. m- kw. – tyle nowoczesnej powierzchni biurowej wynajęto w całym 2022 roku z czego ponad 170 tys. m kw. w samym tylko czwartym kwartale. W minionym roku pod względem wielkości zasobów biurowe regiony wyprzedziły stołeczny rynek. Autorzy raportu “At A Glance – Rynek powierzchni biurowych w miastach regionalnych IV kw. 2022” wskazują, że 2023 rok będzie stał pod znakiem m.in.: rosnących kosztów wynajmu, mocnych negocjacji i prób zoptymalizowania podwyżek. Ważnym czynnikiem będzie też kształtowanie biurowej rzeczywistości przez hybrydowy model pracy.

Biurowy Kraków, Katowice i Wrocław rosną

Na koniec roku sumaryczne zasoby biurowe na ośmiu największych rynkach w regionie wyniosły 6,43 mln m kw. powierzchni. W ostatnim kwartale zostały uzupełnione nową podażą na poziomie 74 tys. m kw., a w całym 2022 roku powierzchnią wynoszącą nieco ponad 405 tys. m kw. To o prawie 80 proc. więcej niż rok wcześniej, ale o ¼ mniej niż w rekordowym 2019 roku. Autorzy raportu podkreślają, że najwięcej nowych biur pojawiło się na rynku w pierwszym kwartale roku, kiedy to deweloperzy dostarczyli na rynek około 60%. całorocznej podaży. Na podium znalazły się Katowice, Kraków i Wrocław na które przypadł procentowy udział w nowej podaży odpowiednio 32-, 25- i 16-%. O tym, że stolica Górnego Śląska nie boi się dużych inwestycji świadczyć może otwarcie i z sukcesem przeprowadzona komercjalizacja Global Office Park. Kompleks wybudowany przez Cavatina Holding był największym debiutem minionego roku i powiększył zasoby biurowe Katowic o ponad 55 tys. m kw. Kolejnych 40 tys. m kw. pojawiło się w górującym nad Katowicami drapaczu chmur .KTW II. W ostatnim kwartale największe nowe budynki oddawano do użytku w Krakowie – budynki A i B w kompleksie Brain Park, który wybudowało Echo Investment.

Pod koniec roku w budowie znajdowało się prawie 620 tys. m kw. powierzchni. Najwięcej, bo nieco ponad 190 tys. m kw. we Wrocławiu. Sporą aktywność deweloperów dało się też zaobserwować w Katowicach i Krakowie, gdzie prace toczyły się przy 130 tys. m kw. i 104 tys. m kw. nowych biur. Na drugim biegunie znalazł się rynek lubelski, gdzie pod koniec grudnia nie była prowadzona żadna budowa. Znikomą aktywność i prace przy zaledwie 2 400 m kw. powierzchni odnotowano w Szczecinie.

– W najbliższych trzech latach będziemy obserwować wyhamowanie dość wysokiej dynamiki nowej podaży w regionach. Jeśli dodamy do tego przewidywane spadki współczynnika pustostanów, a także utrzymujący się wpływ inflacji i wysokich kosztów fit-outu, to wynikową z pewnością będzie presja na wzrost stawek czynszowych. Ale nie tylko, innym ważnym argumentem będzie możliwość wyboru biura spośród nowszych, bardziej zielonych i efektywniejszych energetycznie budynków – zaznacza Dorota Fabisiak, z Działu Wynajmu Powierzchni Biurowych.

Mniejszy ruch na budowach

Z wyliczeń BNP Paribas Real Estate Poland wynika, że w 2023 roku w budowie będzie w sumie prawie 390 tys. m kw. biur, a w dwóch kolejnych latach po 144 tys. m kw. i 86 tys. m kw. Podobnie jak do tej pory, na czele stawki z łącznym, prawie 75 % udziałem we wszystkich nowopowstających biurach zaplanowanych na lata 2023 - 2025, stoją: Wrocław, Katowice oraz Kraków. 

W 2022 roku całkowity popyt brutto na ośmiu najważniejszych rynkach wyniósł 623 tys. m kw., a 70%wyniku wypracowały trzy największe rynki: Kraków, Trójmiasto i Wrocław. Małgorzata Fibakiewicz, dyrektorka Działu Wynajmu Powierzchni Biurowych podkreśla, że biurowe regiony mocno pracują nad tym, żeby konsekwentnie umacniać swoją pozycję względem Warszawy. Jednym z dowodów jest powrót do wyników notowanych przed pandemią.

– W regionach popyt za cały 2022 rok przekroczył poziom 600 tys. m kw. i był o 5% wyższy niż rok temu. Największą aktywność najemców zarejestrowano w Krakowie, gdzie wynajęli oni prawie 200 tys. m kw. Warto również wspomnieć o Wrocławiu i Trójmieście, gdzie wynajęło się odpowiednio 137 tys. m kw. i 101 tys. m kw. Te liczby pozwalają nam mówić o stopniowym powrocie aktywności najemców w regionach do poziomu sprzed pandemii. Trzeba też podkreślić, że największy udział w popycie miały firmy z sektora IT oraz usług dla biznesu. Przypadło na nie odpowiednio 26% i 19% całkowitego popytu – mówi Małgorzata Fibakiewicz.

W 2022 roku dominowały nowe umowy i umowy przednajmu z 59% udziałem w strukturze popytu. Renegocjacje i odnowienia umów stanowiły 30%, a ekspansje jedynie 6%.

Droższe biura, stabilne pustostany

Pod koniec grudnia czynsze za biura w regionach wahały się od 10 do 15 Euro za m kw., ale galopująca inflacja i wzrost cen energii odcisną piętno na ich indeksacji i poziomie opłat eksploatacyjnych.

– W tym roku na wszystkich biurowych rynkach, w regionach także, optymalizacja kosztów będzie odmieniana przez wszystkie przypadki. Dodatkowo, utrzymujące się wysokie koszty wykończenia i jednoczesny wzrost zainteresowania rozwiązaniami z zakresu energooszczędności sprawią, że na podpisywanych umowach okresy najmu wydłużą się do 7 lat, czasem nawet 10 lat. Dotychczasowy standard najmu na 3 do 5 lat odchodzi w zapomnienie. Ma to związek z koniecznością zrównoważenia wyższych nakładów ponoszonych przez właścicieli biurowców, jak i rosnącą świadomością najemców w zakresie bardziej odpowiedzialnego korzystania z biur – mówi Dorota Mielke, z Działu Wynajmu Powierzchni Biurowych.

Na koniec 2022 roku pustostany na ośmiu głównych rynkach regionalnych utrzymywały się na stałym poziomie około 15,3%, co daje wzrost o 0,1 p.p. kw./kw. oraz wzrost o 1,2 p.p. w porównaniu do analogicznego okresu w 2021 roku. Do wynajęcia od zaraz pozostawało 985 tys. m kw. biur. Po raz kolejny stawkę otwierała Łódź, w której wskaźnik pustostanów – mimo spadku o 0,1 p.p. kw./kw. – wyniósł 21%. Najmniej wakatów było w Szczecinie. Ich stopa na koniec roku wyniosła 5,8%, notując wzrost między trzecim a czwartym kwartałem o 1,9 p.p. Szczecin był jednym z pięciu rynków regionalnych, na których odnotowano wzrost wskaźnika niewynajętej powierzchni.

Małgorzata Fibakiewicz
Head of Office Agency
malgorzata.fibakiewicz@realestate.bnpparibas
Download the file
Check this box if you want us to contact you about services we think may be of interest to you.
CAPTCHA
This question is for testing whether or not you are a human visitor and to prevent automated spam submissions.
Image CAPTCHA

Administratorem podanych przez Panią/Pana danych osobowych jest BNP Paribas Real Estate Sp. z o.o. z siedzibą w Warszawie 00-844, ul. Grzybowska 78. Jeśli ma Pani/Pan jakiekolwiek pytania odnośnie przetwarzania przez nas danych, czy praw jakie Pani/Panu w związku z tym przysługują, proszę o przesłanie maila na adres ochrona.danych@realestate.bnpapribas Przetwarzanie Pani/Pana danych osobowych następuje wyłącznie w celu udzielenia odpowiedzi na przesłane pytania lub w innych sprawach, w których Pani/Pan kontaktuje się z nami wykorzystując formularz kontaktowy. Podstawą prawną przetwarzania przez nas Pani/Pana danych osobowych jest prawnie uzasadniony interes Administratora, jakim jest właściwa obsługa naszych Klientów, w tym udzielanie odpowiedzi na kierowane do nas pytania (tj. art. 6 ust. 1 lit. f ogólnego rozporządzenia o ochronie danych). Ma Pani/Pan prawo żądania dostępu do danych, sprostowania, usunięcia, przenoszenia, ograniczenia ich przetwarzania. Ma Pani/Pan prawo do zgłoszenia sprzeciwu. W celu realizacji jednego ze swoich praw skontaktuj się z nami korzystając z podanego wyżej adresu mailowego. Bezpieczeństwo Pani/Pana danych jest dla nas priorytetem, jeśli jednak uznasz, że przetwarzając dane naruszamy przepisy RODO, ma Pani/Pan prawo wniesienia skargi do Prezesa Urzędu Ochrony Danych Osobowych. https://data-privacy.realestate.bnpparibas/