W trzecim kwartale roku podaż warszawskich biur urosła o 99,1 tys. mkw., z czego większość znalazła się w jednym z nowych symboli miasta – biurowym drapaczu chmur Varso Tower. Sektor stoi jednak w cieniu spowalniającego popytu i przygotowania na niespotykaną wcześniej waloryzację czynszów i rozliczenia kosztów serwisowych według nowych stawek. Eksperci BNP Paribas Real Estate Poland zwracają również uwagę na znaczenie biur w przyciąganiu pracowników różnych generacji i na nowelizację Kodeksu Pracy dotyczącą zapisów związanych z pracą zdalną.
Na koniec trzeciego kwartału łączne zasoby powierzchni biurowej w Warszawie wynosiły 6,34 mln mkw., a nowa podaż 99,1 tys. mkw. Najwięcej zyskało biurowe centrum, w którym do użytku oddano najwyższy budynek w Unii Europejskiej, Varso Tower. Do biurowca zaprojektowanego przez architektów z Foster + Partners wprowadziła się już m.in. kancelaria Greenberg Traurig podpisując 10-letnią umowę na wynajem 5 tys. mkw. biur. W trzecim kwartale oddany został również biurowiec P180 przy metrze Wilanowska. 15-kondygnacyjny budynek pomieścił 32 tys. mkw. powierzchni biurowej legitymującej się certyfikatami: LEED Platinum, WELL Core & Shell oraz WELL Health-Safety Rating. Największym z potwierdzonych najemców P180 jest duńska firma IT Netcompany. Przeniesie się z sąsiedniego biurowca i pod nowym adresem zajmie prawie 6 tys. mkw. powierzchni.
Budowy w cieniu luki podażowej
W stolicy na placach budowy znajduje się obecnie nieco ponad 180 tys. mkw. powierzchni z planowanym terminem zakończenia prac pomiędzy rokiem 2022 a 2025. To wynik znacznie poniżej tego, do czego w ostatnich latach warszawski rynek konsekwentnie przyzwyczajał. Eksperci BNP Paribas Real Estate Poland zwracają uwagę, że 30 proc. z całej puli powinna być dostępna na rynku w przyszłym roku, a połowa dopiero w 2025.
Niska aktywność deweloperów może w przyszłości ułatwić zadanie wynajęcia budynków, które albo są obecnie w budowie, albo których budowa ruszy niebawem. Jednym z nich jest biurowa część kompleksu “destinations”, którą Echo Investment pod rękę z nowym partnerem – AFI – będzie realizować na działce przy ul Towarowej. Biurowy komponent zajmie około 33 tys. mkw. Lukę podażową chce wykorzystać również PHN, realizując inwestycję VENA przy Al. Prymasa Tysiąclecia (prawie 15 tys. mkw. biur) oraz zaprezentowany w pierwszej połowie października przez Ghelamco biurowiec Vibe. Będzie to pierwszy z budynków kompleksu, który powstanie u zbiegu ulic Kolejowej i Towarowej. Najemcy znajdą w nim 15 tys. mkw. i będą mogli liczyć na dostępne powierzchnie w pierwszym kwartale 2024 roku.
Na koniec minionego kwartału w stolicy było 12,1% . niewynajętych biur, co oznacza nieznaczny – o 0,2 p.p. – wzrost wskaźnika pustostanów w porównaniu do okresu pomiędzy kwietniem a czerwcem. Istotne, że wskaźnik w strefach centralnych utrzymuje się na poziomie poniżej średniej – 11,1% – a poza centrum oscyluje wokół 13%. Analizując podstrefy pod kątem wzrostu współczynnika pustostanów największy skok (kw./kw.) zanotował Służewiec i wyniósł on 4,9 p.p.
Mocne biurowe centrum
Od początku roku w Warszawie wynajęte zostało 608 tys. mkw. biur, co stanowi 93% całkowitego popytu w 2021 roku. W stosunku do analogicznego okresu w 2021 (pierwsze dziewięć miesięcy) popyt jest wyższy o blisko 52%. Natomiast, w ostatnim kwartale podpisano umowy na prawie 129 tys. mkw. W porównaniu do analogicznego kwartału przed rokiem, popyt skurczył się o 13,3 p.p.
– Od wielu miesięcy największe wzięcie mają biura w największych warszawskich hubach biurowych, które znajdują się w centrum i na Mokotowie. Na centralne strefy przypadło rekordowe 54% całkowitego popytu. – zaznacza Dorota Mielke, Zastępca Dyrektora z Działu Wynajmu Powierzchni Biurowych, BNP Paribas Real Estate Poland.
W trzecim kwartale w strukturze umów dominowały nowe umowy najmu, które stanowiły 48 % wszystkich podpisanych kontraktów. Niewiele mniej, bo 45 % przypadło na renegocjacje umów
Czynsze pójdą w górę
Za najlepsze biura w Warszawie trzeba dziś zapłacić miesięczny czynsz w wysokości 26 – 27 Euro/m-c. Z kolei średnie stawki czynszów wywoławczych w istniejących budynkach kształtowały się pod koniec trzeciego kwartału następująco: 17,42 Euro/m-c w budynkach mających nie więcej niż 5 lat, 16,66 Euro/m-c w mających między 6 a 10 lat i 14,21 Euro/m-c w starszych niż 10 lat.
Autorzy raportu podkreślają, że na rynku widać na razie łagodny wzrost opłat czynszowych. Stawki wywoławcze urosły o 0,25 - 0,75 Euro, jednak to dopiero początek.
– Przyszły rok będzie wyjątkowy pod względem wysokości podwyżek stawek czynszów i opłat eksploatacyjnych. Przy wystrzale inflacji i wzrostach cen energii spodziewamy się waloryzacji czynszów, której nowoczesny rynek biur po 2000 roku jeszcze nie widział. Biurowce i zarządcy starają się dobrze przygotować na trudniejsze czasy. Jak mogą szukają oszczędności w zużyciu energii sięgając po lampy LED, fotowoltaikę, czujniki ruchu sterujące prądem czy nowoczesne BMSy. Paradoksalnie, biura w przyspieszonym trybie chcą i muszą przechodzić w tryb eko, czym dostosowują się do standardów ESG. – mówi Małgorzata Fibakiewicz, Head of Business Intelligence Hub BNP Paribas Real Estate Poland.
Biuro z myślą o pracownikach
W minionym kwartale obserwowaliśmy umacnianie się trendu, w którym pracodawcy na różne sposoby starają się zachęcić pracowników do częstszej pracy z biura. Dziś ponad połowa pracowników z dużych miast pracuje w modelu hybrydowym, kiedy w maju 2021 roku odsetek sięgał 32 proc.
– Dziś firmy inaczej wynajmują biura. Walczą nie tylko o talenty, ale też o zaangażowanie i lojalność przystającą do czasów, w których żyjemy. Wiedzą, że atrakcyjne, dobrze zlokalizowane i przemyślane miejsce do pracy może być ważnym argumentem w przyciąganiu pracowników. Dlatego coraz częściej widzimy biura naprawdę szyte na miarę. Co więcej, na miarę pracowników z czterech pokoleń, którym przychodzi pracować ze sobą w jednym miejscu. – mówi Dorota Mielke, Zastępca Dyrektora, w Dziale Wynajmu Powierzchni Biurowych BNP Paribas Real Estate Poland.