Rekordowy wolumen transakcji
Warszawskie firmy aktywnie poszukują nowoczesnych biur. W II kwartale 2026 roku zawarto umowy najmu obejmujące 283 tys. m kw. powierzchni, co jest najlepszym wynikiem od siedmiu lat, kiedy padł dotychczasowy rekord 258 tys. m kw. To jednocześnie o 83,5% więcej niż w analogicznym okresie ubiegłego roku.
Największą transakcją zawartą między kwietniem a czerwcem było przedłużenie umowy przez poufnego najemcę w budynku Senator w Centralnym Obszarze Biznesu, obejmujące ponad 23 tys. m kw. powierzchni. W czołówce znalazły się również: przedłużenie najmu przez Frontex w budynku Warsaw Spire B (21,5 tys. m kw.) oraz nowa umowa podpisana przez Visa Europe w The Bridge (17,3 tys. m kw.).
Warszawa dwóch prędkości?
Jak wynika z raportu, wzrost aktywności najemców był widoczny zarówno w segmencie dużych, jak i średnich transakcji najmu powierzchni biurowej. O atrakcyjności biur coraz częściej decydują jakość budynku, lokalizacja oraz standard techniczny, a najbardziej pożądane powierzchnie szybko znajdują najemców, dlatego są oni coraz bardziej skłonni do kompromisów. Zyskują na tym właściciele nowoczesnych budynków w centrum miasta, zwłaszcza w Śródmieściu i na Woli, gdzie popyt na biura pozostaje bardzo wysoki.
– Należy oczekiwać dalszego spadku dostępności nowoczesnych biur w najbardziej poszukiwanych lokalizacjach. Rynek coraz wyraźniej funkcjonuje jako przestrzeń dwóch prędkości. W centrum przewagę negocjacyjną posiadają właściciele, podczas gdy poza centralnymi strefami większa dostępność powierzchni nadal zapewnia najemcom szerszy wybór i większą elastyczność negocjacyjną – ocenia Wiktoria Weilandt, Pełniąca Obowiązki Dyrektora, Dział Wynajmu Powierzchni Biurowych BNP Paribas Real Estate Poland.
Ograniczona liczba nowych biur sprawia, że firmy częściej przedłużają obecne umowy. W drugim kwartale odpowiadały one za 52% wszystkich transakcji, podczas gdy nowe umowy stanowiły 44%. Udział przednajmów utrzymał się na poziomie 3,6%, co wskazuje na ostrożne podejście najemców do nowych inwestycji.
Sektor publiczny i dual-use
Biorąc pod uwagę jak wygląda struktura zawartych umów według sektorów, można zauważyć, że w ciągu ostatnich czterech kwartałów aktywny był sektor publiczny, odpowiadając za 13% zawartych umów, a tym samym przewyższając sektor produkcji (12%), IT (11%) oraz bankowy (10%). Jak wskazują analitycy BNP Paribas Real Estate Poland instytucje publiczne coraz częściej wybierają nowoczesne budynki spełniające wysokie standardy techniczne i środowiskowe, zawierając przy tym długoterminowe umowy najmu.
Na rynek biurowy rosnącywpływ mają także firmy rozwijające technologie wykorzystywane zarówno w sektorze cywilnym, jak i obronnym. Ich rozwój może przełożyć się na większe zapotrzebowanie na nowoczesne biura, zwłaszcza w lokalizacjach oferujących rozwinięte zaplecze technologiczne i badawczo-rozwojowe.
Mało nowych biur
W minionym kwartale podaż na warszawskim rynku biurowym rosła w umiarkowanym tempie. Do użytku oddano zaledwie 2,3 tys. m kw. powierzchni w ramach jednej inwestycji – Przemysłowa 26, zrealizowanej przez Powiśle Nieruchomości. Z perspektywy ostatnich czterech kwartałów wolumen nowej podaży ukształtował się na poziomie niespełna 49 tys. m kw. Znacznie wyższe wartości notowane są natomiast w segmencie obiektów w budowie. Do końca 2028 roku w stolicy ma powstać ponad 138 tys. m kw. nowoczesnych biur, z czego aż 63% w centrum miasta. Do największych projektów należą AFI Tower (50 tys. m kw.), Upper One (35 tys. m kw.) oraz Skyliner II (23 tys. m kw.).
Malejące zasoby dostępnej powierzchni
W drugim kwartale wyraźnie zmniejszyła się ilość dostępnej powierzchni biurowej w Warszawie – do 529 tys. m kw., czyli o 22% rok do roku i 11% kwartał do kwartału. Średni wskaźnik pustostanów spadł do 8,5%, co potwierdza stopniowe wchłanianie wolnych biur przez rynek. Najmniej wolnej powierzchni pozostaje w centrum miasta, gdzie poziom pustostanów wynosi tylko 4,8%, podczas gdy poza centrum sięga 11,8%.
Wśród obszarów z najwyższym udziałem niewynajętej powierzchni wyróżnia się Korytarz Żwirki i Wigury, gdzie poziom pustostanów sięga niemal 20% oraz Służewiec (17%). Z kolei najniższe wartości obserwowane są w Centrum Wschód (3,8%) oraz na Ursynowie i Wilanowie (2,7%). Dla najemców ważna jest nie tylko lokalizacja, ale i wiek budynków. W biurowcach liczących mniej niż 5 lat, wolna przestrzeń to zaledwie 2,1%, co pokazuje, że nowoczesne biura są bardzo mocno w centrum zainteresowania najemców.
Czynsze mogą rosnąć
Stawki czynszów wywoławczych w stolicy pozostają stabilne, jednak ograniczona liczba nowych inwestycji, malejąca dostępność powierzchni w najlepszych lokalizacjach oraz utrzymująca się wysoka aktywność najemców mogą w dłuższej perspektywie sprzyjać ich wzrostowi.
Rosnąca konkurencja o najlepsze biura przekłada się również na ceny. Obecnie najwyższe czynsze bazowe za powierzchnie biurowe w centrum Warszawy wynoszą 30,00 EUR za m kw. miesięcznie, a poza centrum sięgają 19,50 EUR. Prognozujemy, że stawki za najbardziej prestiżowe lokalizacje mogą jeszcze w tym roku przekroczyć poziom 30 EUR za m kw. – podaje Ewa Nicewicz, Starsza Konsultantka, Dział Wynajmu Powierzchni Biurowych BNP Paribas Real Estate Poland.
