Popyt pozostaje wysoki
Warszawskie firmy pozostają aktywne na rynku najmu, mimo coraz bardziej ograniczonej dostępności powierzchni. W pierwszych trzech kwartałach roku wolumen transakcji najmu przekroczył 592 tys. m kw., co oznacza wzrost o 22% rok do roku. Nowe umowy odpowiadały za 49% wolumenu, renegocjacje za 44%, a ekspansje za 6%.
W samym III kwartale wolumen transakcji brutto wyniósł 175,3 tys. m kw. Największą transakcją tego okresu był przednajem 20 tys. m kw. przez PwC w AFI Tower – Towarowa 22. Kolejne miejsca zajęły: przedłużenie umowy przez poufnego najemcę w Eqlibrium, obejmujące 8,3 tys. m kw., oraz przednajem 7,5 tys. m kw. przez eService w Drucianka Campus B1B.
Coraz wyraźniej widoczna jest także skłonność firm do wcześniejszego zabezpieczania powierzchni. W III kwartale nowe umowy odpowiadały za 56,4% wolumenu transakcji, a udział przednajmu wzrósł do 16,3%.
Dostępność powierzchni systematycznie spada
Ograniczona podaż i utrzymująca się aktywność najemców przekładają się na dalszy spadek dostępności powierzchni biurowej. Na koniec września w Warszawie dostępnych było 490,6 tys. m kw., czyli o 19% mniej niż rok wcześniej i o 7,3% mniej niż w poprzednim kwartale. Średni wskaźnik pustostanów spadł do 7,9%, osiągając najniższy poziom od sześciu lat.
Najmniej wolnej powierzchni pozostaje w centralnych lokalizacjach. W centrum wskaźnik pustostanów obniżył się do 4,3%, podczas gdy w Centralnym Obszarze Biznesu wyniósł 4,8%. Poza centrum poziom ten pozostawał wyraźnie wyższy i sięgał 11,1%. Szczególnie ograniczona jest dostępność powierzchni w najnowszych budynkach. W obiektach do pięciu lat wskaźnik pustostanów wyniósł zaledwie 2,4%.
„Warszawski rynek biurowy wchodzi w kolejną fazę cyklu, charakteryzującą się wyraźnym ograniczeniem dostępności powierzchni przy utrzymującej się wysokiej aktywności najemców. Zmiana równowagi rynkowej jest szczególnie widoczna w centralnych lokalizacjach biznesowych, gdzie dostępność nowoczesnej powierzchni szybko się kurczy. Firmy poszukujące większych powierzchni coraz wcześniej rozpoczynają procesy relokacyjne oraz częściej zabezpieczają przyszłą powierzchnię w ramach transakcji pre-let” – komentuje Izabela Potrykus, Head of Office Agency, BNP Paribas Real Estate Poland.
Nowych biur nadal niewiele
III kwartał nie przyniósł żadnej nowej podaży na warszawskim rynku biurowym. W ostatnich czterech kwartałach do użytkowania oddano łącznie 45,2 tys. m kw. powierzchni, o 61,7% mniej rok do roku. Jednocześnie w budowie pozostaje 138,9 tys. m kw. powierzchni biurowej.
Do największych realizowanych inwestycji należą AFI Tower z 50 tys. m kw. powierzchni, Upper One z 35,5 tys. m kw., Drucianka B1 & B2 z 32 tys. m kw. oraz Skyliner II z 23 tys. m kw. Upper One i Skyliner II mają zostać ukończone w I kwartale 2027 r., natomiast AFI Tower oraz Drucianka B1 & B2 w III kwartale 2028 r.
Najlepsze biura zyskują na znaczeniu
Malejąca dostępność powierzchni przy ograniczonej aktywności deweloperskiej zwiększa konkurencję o najlepsze biura. Zjawisko to jest szczególnie widoczne w nowoczesnych budynkach klasy A oraz w centralnych strefach biznesowych. Rynek coraz wyraźniej polaryzuje się pomiędzy nowoczesnymi obiektami premium, a starszymi biurowcami.
W takich warunkach najemcy muszą coraz wcześniej planować swoje procesy najmu. Ograniczona dostępność nowoczesnych biur w najbardziej poszukiwanych lokalizacjach może
w kolejnych kwartałach dodatkowo zwiększać konkurencję o najlepsze powierzchnie.
Presja na czynsze koncentruje się w najlepszych budynkach
Prime rent na warszawskim rynku biurowym wynosi 30 EUR za m kw. miesięcznie. Widoczne jest przy tym coraz większe zróżnicowanie stawek w zależności od jakości, wieku i lokalizacji budynku. Mediana czynszów wywoławczych w budynkach do pięciu lat wynosi 20,4 EUR za m kw. miesięcznie, wobec 17,3 EUR w obiektach liczących 6–10 lat oraz 15,3 EUR w budynkach starszych niż 10 lat.
„Utrzymujący się wysoki popyt przy ograniczonej podaży nowych projektów deweloperskich wpływa na aktualną dynamikę stawek najmu. Jest to szczególnie odczuwalne w centralnych lokalizacjach i budynkach klasy A, gdzie firmy konkurują o najlepsze biura. Kluczowym czynnikiem sukcesu pozostaje zatem strategiczne planowanie najmu z odpowiednim wyprzedzeniem” – wskazuje Wiktoria Weilandt, Associate Director, Office Agency, BNP Paribas Real Estate Poland
W kolejnych kwartałach układ sił na rynku może nadal przesuwać się w stronę właścicieli najlepszych budynków. Ograniczona dostępność nowoczesnych biur, szczególnie w centralnych lokalizacjach, zwiększa znaczenie wcześniejszego planowania strategii najmu, rozpoczynania procesów relokacyjnych z większym wyprzedzeniem oraz zabezpieczania powierzchni jeszcze przed ukończeniem inwestycji.
