Aktualności

 

 

22 stycznia 2021

2021 rokiem fundamentalnych zmian na rynku biurowym

Po bardzo udanych dla sektora nieruchomości biurowych latach 2017-2019, na początku roku 2020 branża patrzyła z dużym optymizmem na najbliższe miesiące. Ogólnoświatowa pandemia COVID-19, akademicki przykład nieprzewidywalnego zdarzenia „black swan”, nie tylko ostudziła entuzjazm ale również wymusiła przyspieszone przemodelowanie sposobu korzystania z powierzchni, którego efektem będą strukturalne zmiany w segmencie obiektów biurowych.

Po bardzo udanych dla sektora nieruchomości biurowych latach 2017-2019, na początku roku 2020 branża patrzyła z dużym optymizmem na najbliższe miesiące. Ogólnoświatowa pandemia COVID-19, akademicki przykład nieprzewidywalnego zdarzenia „black swan”, nie tylko ostudziła entuzjazm ale również wymusiła przyspieszone przemodelowanie sposobu korzystania z powierzchni, którego efektem będą strukturalne zmiany w segmencie obiektów biurowych.

Na koniec 2020 r. całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej w Warszawie przekroczyły 5,9 mln m kw. W IV kwartale na stołeczny rynek dostarczono prawie 76 tys. m kw. nowej powierzchni w trzech projektach: Mennica Legacy Tower o powierzchni prawie 48 tys. m kw. i dwóch biurowcach kompleksu Lixa (A i B) o sumarycznej powierzchniach ok. 28 tys. m kw. Wszystkie nowe biurowce usytuowane są w dynamicznie rozwijającej się strefie Centrum – Zachód. 

Natomiast w ciągu całego 2020 r. w Warszawie oddano do użytku około 314 tys. m kw. w ramach 15 projektów. Największe z nich to: The Warsaw Hub B i C (łącznie 89 tys. m kw.), Mennica Legacy Tower - wieża (prawie 48 tys. m kw.) oraz Varso I i II (prawie 47 tys. m kw.). Ze względu na przeciągające się procedury administracyjne, spowodowane sytuacją pandemiczną, oddanie do użytkowania kilku nowych biurowców opóźni się i nastąpi w pierwszych miesiącach 2021r. Wysoka aktywność deweloperska w minionych latach jest odzwierciedlona w wolumenie nowej podaży w 2020 r., który niemal dwukrotnie przewyższył wielkość nowej powierzchni oddanej do użytkowania w 2019 r. i jest o 15% powyżej średniej dla ostatnich 5 lat. Dzięki dobrej koniunkturze ubiegłych lat i wysokiemu poziomowi przednajmu, obiekty dostarczone na rynek w 2020 r. były wynajęte niemal w całości, stąd średni poziom wakatów w biurowcach stanowiących nową podaż nie przekroczył  15%.

Według naszych analiz, również obecny rok - 2021 - będzie obfitował w otwarcia nowych biurowców, stąd wolumen nowej podaży może być wyższy od ubiegłorocznego o 15-25%. Wielkość powierzchni pozostającej w budowie w Warszawie systematycznie jednak maleje. Na koniec IV kwartału 2020 r. na etapie budowy było około 570 tys. m kw. powierzchni, z terminem ukończenia do końca 2022 r., choć finalne oddanie do użytkowania niektórych projektów może przesunąć się nawet na 2023 r.

Strefa Centrum – Zachód, odpowiada za około 35% całkowitego wolumenu obecnie budowanych biur. Rejon ten, po ukończeniu wszystkich realizowanych tam obecnie inwestycji (ok. 200 tys. m kw.), stanie się w 2022 r. największą dzielnicą biznesową Warszawy. Ukończenie The Warsaw Hub, Warsaw Unit, Mennica Legacy Tower, Skyliner, Fabryki Norblina, kolejnych faz Generation Park i kompleksu Lixa spowoduje, że strefa Centrum – Zachód może wyprzedzić Służewiec w tej kategorii. Jest to możliwe zwłaszcza w kontekście planów ogłoszonych przez Echo Investment dotyczących przekształcenia części kompleksu biurowego Empark na funkcje mieszkaniowe. Obecnie obserwowane trendy rynkowe mogą w kolejnych latach być katalizatorem podobnych decyzji w stosunku do innych obiektów biurowych na Służewcu, przedstawiających większy potencjał mieszkaniowy niż biurowy.

W 2020 r., a zwłaszcza w drugiej połowie roku, w strukturze popytu zaobserwowaliśmy wzrost udziału przedłużeń umów najmu. W okresie lipiec – grudzień stanowiły one ok. 46% całkowitego popytu, a szczególna aktywność w renegocjacjach przypadła na letni kwartał, kiedy po zakończeniu pierwszego „lockdownu” najemcy zaczęli „odmrażać” decyzje dotyczące swoich lokalizacji. W porównaniu do analogicznego okresu 2019 r. jest to znaczący wzrost o 10.1 p.p.

Jednocześnie obserwowaliśmy również nasilenie zjawiska podnajmu, które jest dość powszechne w dobie kryzysu. Część firm bowiem wprowadziła model pracy hybrydowej i nie planuje wykorzystania całości wynajmowanego metrażu. Według naszych szacunków na koniec 2020 r. na rynku oferowane było na podnajem ok. 100,000. m kw. powierzchni.

Mimo znacząco niższej wielkości popytu w 2020 r. (spadek popytu netto o ok. 31% w stosunku do 2019 r.),  na warszawskim rynku biurowym miały miejsce transakcje najmu na rekordowo duże powierzchnie. Do największych z nich zaliczamy umowę przednajmu 46,6 tys. m kw. w budynku Generation Park Y, gdzie najemcą jest PZU, kolejną transakcją opiewającą na 20 tys. m kw jest umowa najmu siedziby głównej polskiego przedstawicielstwa jednego z globalnych dostawców usług transportowych i logistycznych.  Natomiast w ostatnim kwartale roku klient poufny przedłużył umowę najmu o powierzchni ponad 12 tys. m kw. w biurowcu Gdański Business Center I A, a Leroy Merlin podpisał umowę najmu 12 tys. m kw. w budowanym kompleksie Forest.

W ciągu 2020 r. nastąpił w Warszawie wyraźny wzrost wskaźnika pustostanów o prawie 2.4 p.p. do poziomu ok. 9.9% na koniec grudnia. W 2021 r., w rezultacie prognozowanego wysokiego poziomu podaży nowej powierzchni oraz spodziewanego wciąż ograniczonego popytu najemców, oczekiwana jest kontynuacja tego trendu. Jak podkreśla Małgorzata Fibakiewicz, Head of Office Sector & Strategic Projects w BNP Paribas Real Estate Poland – „Wzrost wskaźnika powierzchni niewynajętej w 2020 r. nie zaskoczył ekspertów rynkowych, gdyż już kilkanaście kwartałów wcześniej prognozowaliśmy pogorszenie tego parametru, jeszcze zanim pojawiło się złowrogie słowo COVID-19. Od dłuższego czasu cyfry wskazywały, że na lata 2020 – 2021 przypadnie szczyt dostarczania na rynek nowych biurowców, a dostępność powierzchni będzie wyraźnie wyższa niż w latach 2017-2019. Niższe obecnie apetyty najemców na powierzchnie biurowe, wynikające z zawirowań koniunktury czasu pandemii, są czynnikiem dodatkowym. W efekcie spadku popytu i przyrostu wolumenu powierzchni niewynajętej, spodziewamy się w perspektywie krótkookresowej korekty stawek czynszowych, zarówno bazowych jak i efektywnych.”

2020 rok stał również pod znakiem pracy zdalnej. By umożliwić bezpieczne korzystanie z biura i zachowanie zasad dystansu społecznego, część firm wdrożyła system hybrydowy zarówno w trybie pracy jak i strategii najmu.

 „Spadek popytu na nowe powierzchnie biurowe odnotowywany z kwartału na kwartał 2020, nie jest niczym zaskakującym biorąc pod uwagę nieprzewidywalność związaną z trwającą już od 9 miesięcy sytuacją pandemiczną w kraju i na świecie, która zamknęła nas w domach. Praca zdalna, początkowo traktowana jako rozwiązanie tymczasowe, rozgościła się na dobre, a wraz z nią niski odsetek pracowników w biurach, co wpłynęło bezpośrednio na ilość wynajmowanej powierzchni. Niemniej większość najemców zaczyna dostrzegać negatywne skutki izolacji na home-office, niższą efektywność i demotywację swoich pracowników, dlatego w dłuższym horyzoncie czasowym spodziewamy się wypracowania hybrydowego modelu pracy. Już teraz słyszymy od wielu naszych Klientów, że planują stopniowy powrót do biur w połowie roku. Praca zdalna, dziś wymuszona obostrzeniami oraz indywidulaną odpowiedzialnością każdego z nas za innych, pozostanie jednak trwałym elementem biurowej codzienności, chociaż w wymiarze nie tak szerokim jak początkowo zakładaliśmy. To przełoży się na popyt, który nawet jeśli ulegnie korekcie, to w połączeniu z nowymi standardami w projektowaniu biur mającymi na celu bio-bezpieczeństwo pracowników, może oznaczać korektę symboliczną.” zauważa Mikołaj Laskowski, Head of Office Agency w BNP Paribas Real Estate Poland.

Pobierz PDF

Międzynarodowa Sieć
Posiadamy dogłębną wiedzę na temat lokalnych rynków,
przewidujemy Twoje potrzeby, dostarczamy indywidualnie dobrane rozwiązaniaOur international network
na każdym etapie cyklu inwestycyjnego Twojej nieruchomości… 
Stojące przed Tobą wyzwania czynimy priorytetami BNP Paribas Real Estate.
 
Międzynarodowa sieć
Szukaj
X