Aktualności

 

 

03 listopada 2020

Inwestorzy ostrożni, ale wciąż zainteresowani nieruchomościami w Polsce

Od początku 2020 r. wartość transakcji inwestycyjnych zawartych na rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce wyniosła ok. 4 mld euro.

Od początku 2020 r. wartość transakcji inwestycyjnych zawartych na rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce wyniosła ok. 4 mld euro. Prawie połowa wypracowanego wolumenu przypadła na sektor magazynowy, który w obecnym klimacie rynkowym cieszy się najwyższym zainteresowaniem inwestorów. W ciągu trzech kwartałów br. sektor ten osiągnął prawie całoroczną wartość uzyskaną w rekordowym dla obiektów przemysłowo – logistycznych roku 2018. Wynik ten jeszcze wzrośnie do końca roku – wynika z raportu At A Glance Investment Q3 2020, opublikowanego przez firmę doradczą BNP Paribas Real Estate Poland.

Po trzech minionych kwartałach br. całkowity wolumen inwestycyjny był o ok. 11% niższy niż
w analogicznym okresie poprzedniego roku.  Po udanym starcie na początku 2020 r., wyniki kolejnych kwartałów odzwierciedlają wpływ globalnej pandemii i ogólnoświatowego kryzysu na segment inwestycyjny. Uzyskany wynik można jednak oceniać jako solidny w kontekście zamrożenia aktywności inwestorów w czasie wiosennego „lockdownu” i ogólnoświatowego spadku nastrojów. Jest to także dobry prognostyk na ostatni kwartał roku, będący zazwyczaj okresem największej aktywności na rynku inwestycyjnym.

W III kwartale roku wolumen inwestycyjny osiągnął ponad 1 mld euro, z czego na sektor przemysłowo - logistyczny przypadło ponad 70% tej wartości. Ponad połowa całkowitej wartości transakcji sfinalizowanych w okresie lipiec – wrzesień przypadła na akwizycję portfela nieruchomości magazynowych Goodman przez GLP Group, będącą częścią większej umowy obejmującej nieruchomości w regionie Europy Środkowo – Wschodniej (dotyczyła ona także magazynów w Czechach, Rumunii i Węgrzech). Do końca września br. wartość transakcji, których przedmiotem był produkt inwestycyjny w segmencie nieruchomości magazynowych osiągnęła ponad 1,9 mld euro. Zainteresowanie inwestorów przyciągają zarówno duże portfele i całe platformy nieruchomości, jak i pojedyncze obiekty magazynowe o różnej skali, również z dopiero kształtującego się w Polsce segmentu tzw. logistyki miejskiej. Konsekwencje globalnej pandemii, jak m.in. załamanie produkcji w krajach azjatyckich, przerwanie łańcuchów dostaw oraz zmiana reguł gry w handlu faworyzująca sektor e-commerce, będą w perspektywie nadchodzących kwartałów jeszcze bardziej stymulować apetyt inwestorów na obiekty z sektora magazynowego ulokowane w krajach, które są postrzegane jako atrakcyjne pod kątem lokalizacji produkcji, centrów dystrybucyjnych czy dostępu do siły roboczej.

Sektor biurowy, z wartością transakcji ok. 210 mln euro w III kwartale br. i ok. 1,5 mld euro od początku roku, zajmuje drugie miejsce i odpowiada za ok. 40% wolumenu inwestycyjnego wypracowanego w okresie styczeń – wrzesień obecnego roku. Dla porównania, w analogicznym okresie 2019 r. wynik w tym segmencie był wyższy o ok. 80%.  Największa z transakcji sfinalizowanych w III kwartale to zakup przez DEKA wieży biurowej Generation Park Z
w Warszawie za ok. 98 mln euro. W odróżnieniu od poprzedniego kwartału, biurowce zlokalizowane na rynkach regionalnych cieszyły się ograniczonym zainteresowaniem wśród nabywców. W opinii Piotra Goździewicza, Dyrektora w dziale Rynków Kapitałowych BNP Paribas Real Estate Poland – „Na obserwowany obecnie klimat w otoczeniu biznesowym sektora biurowego niezaprzeczalny wpływ ma trwająca pandemia, która nieuchronnie będzie miała pewne długoterminowe konsekwencje dla przyszłości  budynków biurowych. Pomimo obecnego kontekstu obserwujemy, że choć dzisiejszy apetyt inwestycyjny na nieruchomości biurowe jest tymczasowo ograniczony, to w długiej perspektywie będzie utrzymany.”

Miniony kwartał potwierdził trwałą zmianę sentymentu inwestorów w stosunku do nieruchomości handlowych. Zawirowania w branży wywołane przez trwająca pandemię i wynikające z niej restrykcje nakładane na działalność sklepów i usług stacjonarnych odbijają się na zainteresowaniu inwestorów nieruchomościami z tego sektora. Minione trzy kwartały br. przyniosły finalizację transakcji o wartości ok. 542 mln euro, z czego zdecydowana część przypadła na II kwartał, kiedy udziały Lone Star w GTC zostały zakupione przez węgierski fundusz państwowy Optimum Ventures. Portfel będący przedmiotem umowy objął także centra handlowe GTC (Galeria Północna w Warszawie i Galeria Jurajska w Częstochowie). W kontekście obecnie zachodzących fundamentalnych zmian w zwyczajach zakupowych klientów i ich bezpośredniego przełożenia na kondycję obiektów handlowych, zainteresowanie inwestorów skupia się obecnie na tzw. centrach zakupów w sąsiedztwie (proximity centres), małych parkach handlowych, supermarketach z ofertą dyskontową i wolnostojących wyspecjalizowanych obiektach handlowych.

Po korekcie cen i stóp kapitalizacji w sektorach biurowym i handlowym w ciągu II kwartału br.,
w okresie lipiec – wrzesień pozostały one stabilne. Według ekspertów BNP Paribas Real Estate Poland, w sektorze biurowym   najwyższej klasy aktywa w Warszawie mogą obecnie uzyskać stopę zwrotu na poziomie ok. 4.50% - 4,60%. W sektorze handlowym, po dekompresji stóp kapitalizacji dla wiodących obiektów o około 25-50 punktów bazowych w II kwartale, w okresie lipiec – wrzesień utrzymywały się one na stabilnym poziomie. Na sytuację w nadchodzących miesiącach wpływ może mieć wiele czynników, z których kluczowy będzie rozwój sytuacji epidemiologicznej i ograniczenie działalności w warunkach reżimu sanitarnego, niosące konsekwencje dla operatorów handlowych, usługowych a zwłaszcza gastronomicznych oraz rozrywkowych.

W III kwartale br. stopy kapitalizacji dla najwyższej klasy obiektów logistycznych i magazynowych wynajmowanych przez kilku najemców (tzw. multi-tenant) pozostawały ustabilizowane
w przedziale 5,75% a 6,50%, w zależności od lokalizacji. „Obecny kryzys wywołany globalną pandemią umocnił sentyment nabywców w stosunku do aktywów magazynowych, przemysłowych i logistycznych. Konsekwencją obserwowanego niesłabnącego popytu inwestorów na aktywa z tego segmentu oraz oczekiwań sprzedających względem wyceny nieruchomości będzie szeroko oczekiwana kompresja stóp kapitalizacji. W perspektywie najbliższych tygodni spodziewamy się poziomu 5,25% - 6,25% uzyskiwanego dla wiodących aktywów przemysłowo - logistycznych.” -  konkluduje Mateusz Skubiszewski, Dyrektor Działu Rynki Kapitałowe w BNP Paribas Real Estate Poland.

W przypadku centrów dystrybucyjnych zajmowanych przez gigantów e-commerce, które są zabezpieczone długoterminowymi umowami najmu, mają zastosowanie zdecydowanie niższe stopy zwrotu. Przy transakcjach obejmujących aktywa tej klasy stopa kapitalizacji może oscylować ok. 4,25%.

Pobierz PDF

Międzynarodowa Sieć
Posiadamy dogłębną wiedzę na temat lokalnych rynków,
przewidujemy Twoje potrzeby, dostarczamy indywidualnie dobrane rozwiązaniaOur international network
na każdym etapie cyklu inwestycyjnego Twojej nieruchomości… 
Stojące przed Tobą wyzwania czynimy priorytetami BNP Paribas Real Estate.
 
Międzynarodowa sieć
Szukaj
X